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SCPI, en version Rendement ou Fiscale ?



La SCPI de rendement est maintenant bien connue. Et pour cause, elle affiche en 2015 une performance moyenne de 5%.


Ces sociétés civiles immobilières de placement achètent des locaux commerciaux, des bureaux ou des entrepôts, puis les mettent en location. Les investisseurs qui possèdent des parts dans ces groupements touchent ainsi une partie des loyers.

La SCPI de rendement permet un complément de revenu. 








Les différentes SCPI de rendement :

La SCPI fiscale ne vise pas à générer du revenu mais de la défiscalisation. Il en existe trois types qui sont calqués sur les dispositifs Pinel, Malraux et du déficit foncier.



La SCPI Pinel permet à ses investisseurs de profiter des avantages de cette loi, à savoir une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000€. En contre partie les biens doivent être mis en location 6, 9 ou 12 ans. 

Les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion locative du bien et les risques de vacances sont mutualisés entre tous les biens du parc immobilier de la SCPI fiscale. La durée de détention pour bénéficier de cette réduction doit être égale à la durée de location choisie en fonction du taux de réduction souhaité. La réduction s’étale ainsi tout au long de la mise en location du bien, soit de 6 à 12 ans. La réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000€.


La SCPI Malraux sur le même principe reprend l’avantage fiscal de la loi Malraux une réduction d’impôt en « one shot » en contre partie de la réalisation de travaux de rénovation.
Cette réduction est de 20% ou 30% (selon les zones géographiques) du montant des travaux (dans la double limite de 60% et de 100 000€ par an). Cette réduction n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
Pour bénéficier de cette réduction il faut détenir les parts pendant 9 ans minimum mais en prenant en compte la durée des travaux et celle de la vente, il faut compter une immobilisation pendant une quinzaine d’années. 


La SCPI en déficit foncier permet de diminuer ses revenus fonciers grâce au déficit généré par les travaux réalisés par la SCPI. Cette dernière achète des biens immobiliers nécessitant des travaux, environ à hauteur de 50% du prix. Ce placement n’est intéressant que pour les contribuables imposés à l’impôt sur le revenu pour un taux d’au moins 30%. 
De même, il faut avoir des revenus fonciers pour les réduire grâce au déficit de la SCPI et on peut également réduire son revenu global dans la limite de 10 700€ par an.
Le plafond des niches fiscales ne s’applique pas à cette SCPI.


En résumé :

Les SCPI fiscales ont avant tout un but de réduction fiscale et ne génèrent qu’un faible rendement, 2.5% en moyenne, à comparer avec les 5% des SCPI de rendement.

La liquidité des SCPI fiscales est faible et la durée de portage pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal est longue.

L’avantage comparé à l’achat en direct d’un bien en Pinel, Malraux ou déficit foncier est que l’investisseur peut calibrer avec précision son investissement et sa réduction fiscale. Et la mise de départ pourra être plus faible que pour l’achat en direct.

Pour choisir entre investir dans une SCPI de rendement ou fiscale, il faut donc déterminer si l’on investit pour bénéficier d’un avantage fiscal ou bien dans le but de se constituer un patrimoine avec un bon taux de rémunération.








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