Contrairement à la location meublée classique, l’état des lieux d’entrée et de sortie de locaux commerciaux est nécessaire avant de mettre en place un contrat de bail. La loi Alur et Pinel impose en effet cet état des lieux au locataire et au bailleur, au début et au terme du bail commercial !
A quoi sert l’état des lieux d’un fonds de commerce
La cession d’un local commercial est importante. En tant que professionnel en conseil immobilier, l’état des lieux d’entrée et de sortie d’un local commercial loué ne doit pas être négligé, tout comme le contrat de location ou de cession. Au moment d’entrer et de quitter les lieux, on distingue :
L’état des lieux d’entrée, à faire avant de remettre les clés. Cela permet de savoir l’état de l’immobilier commercial avant que l’investisseur ne vienne investir ;
L’état des lieux de sortie, en contradiction avec le précédent, au cours duquel le locataire doit, selon le code de commerce, rendre le logement comme au départ.
Si des réparations sur les locaux professionnels sont à prévoir, à la conclusion du bail le locataire peut ne pas récupérer la totalité du dépôt de garantie.
Comment se déroule l’état des lieux local commercial ?
Le bailleur et le locataire doivent faire un état des lieux au début et à la fin du bail. Il faut se rendre dans chaque pièce de la maison et faire un inventaire pour un local commercial des éléments présents :
Plafond,
Murs ;
Appareils électriques ;
Fenêtres ;
Points d’évacuation...
Pour le local commercial à louer et qui est meublé, avant la conclusion du bail professionnel, un inventaire de tous les meubles doit être fait.
Les parties peuvent compter sur un acte d’huissier, avec un dossier à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au moment de signer un bail.
Bien réussir l’état des lieux au moment de louer local commercial
Il faut savoir que depuis la loi Pinel, l’état des lieux est nécessaire pour les contrats de bails dérogatoires ou encore ceux de moins de 3 ans.
Pour réussir au mieux l’état des lieux d’un local professionnel, l’acquéreur de l’activité commerciale en compagnie du propriétaire doit :
Détailler au mieux l’état des lieux pour éviter les discordes lors de la signature du bail locative ;
Ajouter des photos et des vidéos ;
Etre en phase avec l’autre partie surtout lors d’éventuelles négociations comme le renouvellement du bail, le montant du loyer ou encore les règles de copropriété ;
Allumer la lumière.
Résilier un bail commercial : Comment ça se passe ?
Si le preneur ne veut pas renouveler le bail, alors il doit respecter un délai de préavis de 6 mois. Il est quasi impossible pour les locataires de stopper un bail durant la durée de l’engagement du contrat.
Toutefois, il existe quelques exceptions où le bailleur peut mettre en place son droit de résiliation et mettre un terme au contrat de location : loyer impayé, sous-locataire du local commercial….
Si le locataire ne respecte pas ces obligations alors il y a deux situations à mettre en avant :
Le contrat dispose d’une clause résolutoire : le bail sera résilié pour manquement du locataire à ses obligations ;
Le contrat n’a pas de clause résolutoire : Le non-paiement peut engendrer des poursuites judiciaires jusqu’à la résiliation du bail de location.
Une fois que le contrat prend fin, bailleur et locataire peuvent faire un état des lieux de sortie du local professionnel. Par la suite, ils peuvent comparer les deux états des lieux et choisir du montant à déposer chez le locataire.
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